Refinansowanie kredytów hipotecznych. Czy zmiana banku się opłaca?

Banki co pewien czas zmieniają ofertę kredytów hipotecznych, dostosowując ją do bieżącej sytuacji ekonomicznej. A to oznacza, że nowe warunki mogą być znacznie korzystniejsze od obowiązujących poprzednio. W takiej sytuacji warto zastanowić się nad refinansowaniem kredytu hipotecznego. Kiedy i czy faktycznie opłaca się zmienić kredytodawcę? 

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu zobowiązania w jednym banku, aby dokonać wcześniejszej spłaty innego kredytu hipotecznego. 

Środki z takiego zobowiązania są przeznaczone na spłatę konkretnego kredytu, bez możliwości zmiany celu. Bank przelewa pieniądze bezpośrednio na konto poprzedniego kredytodawcy. 

Przeniesienie kredytu często mylone jest z konsolidacją. Jednak oba pojęcia oznaczają zupełnie inną operację. Konsolidacja polega na zaciągnięciu kredytu w celu spłaty kilku wierzytelności. W efekcie kredytobiorca ma tylko jeden dług do spłaty, w jednej instytucji. Natomiast refinansowanie to w skrócie przeniesienie kredytu do innego banku. 

<<<SKORZYTAJ Z PORADY EKSPERTA FINANSOWEGO>>>

Prawo w żaden sposób nie ogranicza kredytobiorców w zakresie liczby refinansowanych kredytów oraz w jakim czasie mogą to je zaciągać. Jednak należy pamiętać o tym, że jest to całkiem nowa umowa i za każdym razem będziemy ponosić koszty okołokredytowe, więc nie zawsze będzie to opłacany proces. 

Na refinansowanie warto się zdecydować, kiedy znajdziemy ofertę z dużo niższym oprocentowaniem. Różnica nawet pół punktu procentowego może przynieść duże oszczędności. W lipcu RRSO kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem wynosiło od 7,67 proc. do 10,78 proc., natomiast z oprocentowaniem stałym od 7,51 proc. do 9,45 proc. 

Dobrą okazją do przeniesienia kredytu jest kończący się pięcioletni, siedmioletni lub dziesięcioletni okres obowiązywania stałego oprocentowania. Po tym czasie bank proponuje klientowi nową stawkę. Kredytobiorca może się na nią zgodzić albo przejść na oprocentowanie zmienne lub znaleźć korzystniejszą ofertę w innym banku. 

Powodem do refinansowania kredytu może też być niezadowolenie z obsługi dotychczasowego banku. Zwykle, aby obniżyć marżę, kredytobiorcy decydują się na założenie konta osobistego, kartę kredytową albo na otwarcie rachunku oszczędnościowego. Te produkty często wymagają wsparcia pracowników banku, a jeśli jest ono niewystarczające, warto spróbować przenieść kredyt gdzie indziej. W efekcie może się okazać, że nie tylko podniesie się jakość obsługi, ale w ramach oferty zyskamy darmowe konto, wyższe oprocentowanie oszczędności albo podniesiony limit na karcie kredytowej. 

Przeniesienie kredytu warto też rozważyć w sytuacjach, kiedy: 

CZYTAJ TAKŻE | Czy zrównoważone budownictwo stanie się wymogiem prawnym w przyszłości?

Aby refinansowanie kredytu opłacało się, trzeba dokładnie porównać wszystkie parametry obecnego zobowiązania i aktualnych ofert banków. Największą uwagę należy zwrócić na:  

W wyliczeniach trzeba uwzględnić jednorazowe opłaty związane ze spłatą jednego i zaciągnięciem drugiego zobowiązania. 

Refinansowanie z pewnością opłaca się, jeśli suma odsetek starego kredytu przekracza wartość odsetek nowego, oczywiście uwzględniając wszelkie koszty przeniesienia zobowiązania. Niekiedy korzystniejszym rozwiązaniem jest restrukturyzacja kredytu u obecnego kredytodawcy. Banki często zgadzają się na zmianę warunków umowy i np. oferują wydłużenie okresu kredytowania, zmianę wariantu oprocentowania albo rodzaju rat. To wyjście może przynieść podobne oszczędności, a niekiedy nawet wyższe, niż w przypadku refinansowania kredytu. 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku wiąże się z kosztami. Ich wysokość zależy od warunków umowy obecnego zobowiązania oraz warunków nowego. Najważniejsze z nich to: 

Decydując się na refinansowanie kredytu, kredytobiorca musi być świadomy, że od nowa będzie przechodził procedurę weryfikacyjną. Nowy bank będzie chciał sprawdzić zdolność kredytową wnioskodawcy, ponieważ tak naprawdę każda instytucja wylicza ją w inny sposób. Co więcej, od czasu podpisania poprzedniej umowy, wiele czynników mogło się zmienić, np. warunki zatrudnienia, pracodawca albo sytuacja rodzinna. W związku z tym wnioskodawca ponownie musi zgromadzić niezbędne zaświadczenia. 

Kolejną kwestią jest pozytywna historia kredytowa. O ile niewielkie i sporadyczne opóźnienia do 30 dni są akceptowalne, o tyle notoryczne zwłoki w opłacaniu rat albo rachunków są niedopuszczalne. W takiej sytuacji kredytobiorca prawdopodobnie dostanie decyzję odmowną. 

Następnym warunkiem jest przedstawienie operatu szacunkowego wraz z aktem notarialnym potwierdzającym prawo własności oraz wypisem z księgi wieczystej. Wycena jest ważna przez 12 miesięcy od dnia sporządzenia. 

Na szczęście przy refinansowaniu kredytu nie ma potrzeby wnoszenia wkładu własnego, ponieważ ten warunek został już spełniony przy zaciąganiu pierwszego zobowiązania. Warto wiedzieć, że wkład w takiej sytuacji jest wyliczany jako różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Jednak trzeba pamiętać, że bank przyjmuje wartość nieruchomości, jaka została oszacowana w operacie. Jeśli wskaże on, że uległa ona obniżeniu w stosunku do pierwotnej wyceny, z racji np. pogorszenia się stanu technicznego budynku, instytucja może podjąć decyzję o konieczności wniesienia wkładu własnego. 

Ponadto wnioskodawca musi zgromadzić dokumenty dotyczące poprzedniego kredytu hipotecznego, czyli umowę kredytową oraz zaświadczenie z banku o wysokości salda. 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku polega na zawarciu nowej umowy kredytowej, zatem i procedura jest bardzo podobna. 

Przede wszystkim należy zgromadzić dokumenty dotyczące nieruchomości: operat szacunkowy, akt notarialny i odpis z księgi wieczystej oraz przenoszonego kredytu: umowę i pismo z aktualnym saldem do spłaty. Potrzebne będą też informacje dotyczące sytuacji finansowej kredytobiorcy np. zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i zarobkach. 

Następnie na podstawie powyższych informacji pracownik sprawdzi zdolność kredytową i przygotuje symulację rat nowego kredytu. Jeśli warunki są korzystne, należy wypełnić i złożyć w banku wniosek kredytowy wraz z wymaganymi znacznikami. W przeciągu 21 dni bank wyda decyzję kredytową. Spłatą starego zobowiązania zajmuje się instytucja bezpośrednio, natomiast złożenie wniosków do sądu wieczystoksięgowego jest obowiązkiem kredytobiorcy. 

Znalezienie odpowiedniej oferty wprawdzie jest czasochłonne, ale daje szanse na duże oszczędności. Aby tak się stało, wpierw trzeba dokładnie policzyć koszty związane z wcześniejszą spłata zobowiązania. Następnym krokiem jest weryfikacja ofert. Te najłatwiej porównać jest poprzez internetowe rankingi kredytów hipotecznych i kalkulatory rat. Najważniejszymi wskaźnikami są: RRSO, wysokość miesięcznej raty oraz całkowita kwota do spłaty. 

Inną opcją jest skorzystanie z usług doradcy albo eksperta kredytowego. Specjaliści mają wiedzę oraz umiejętności negocjacyjne, które mogą pomóc w uzyskaniu najkorzystniejszych warunków kredytu. Konsultacje są bezpłatne, a wynagrodzenie pochodzi z banku, w którym klient podpisze umowę kredytową.