Korzystna zmiana dla najemców, wzrost cen zatrzymany. "Większe pole do negocjacji"

W ostatnich dniach września liczba dostępnych ofert mieszkań na wynajem wyniosła blisko 25 tys. i to oznacza, że było ich 12 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i tyle co na koniec czerwca - a więc sprzed sezonowych wahań - podaje Otodom.

- Rosnąca podaż lokali mieszkalnych na wynajem zatrzymała wzrost cen na rynku. Spadek stawek we wrześniu w ujęciu miesięcznym - choć bardzo marginalny - jest pewnego rodzaju odmiennością. Natomiast zasadnicze zmiany widać, patrząc na ofertowe stawki w skali roku. We wrześniu 2022 był to wzrost o 29 proc., rok później 7 proc., a teraz jest on na poziomie 2,1 proc. rocznie! Trudno dziś jednoznacznie sondować, czy ta tendencja się utrzyma. Pewne jest jednak, że spłaszczenie dynamiki zmian cen, w zestawieniu z niższym popytem, jest pożądaną sytuacją z punktu widzenia najemców, w tym studentów poszukujących zakwaterowania na ostatnią chwilę. Daje bowiem większe pole do negocjacji - wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Również z danych Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu średnia stawka najmu spadła o nieco ponad 1 proc., ale jak zaznaczają analitycy, to miesiąc w którym większość studentów właśnie wtedy szuka mieszkania na kolejny rok akademicki. Wtedy też zwykle pojawia się dużo ofert kierowanych do tej grupy najemców. 

Ponieważ studenci zwykle mają ograniczony budżet, to kierowane do nich oferty są tańsze niż średnia rynkowa. To z kolei sprawia, że we wrześniu średnia stawka najmu często jest niższa niż we wcześniejszych miesiącach. 

- Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w tym roku. We wrześniu, w porównaniu z sierpniem, spadki odnotowaliśmy w 11 z 17 miast. Z kolei w dwóch miastach stawki się nie zmieniły, a wzrosty pojawiły się tylko w czterech miastach. Przewaga spadków może wyglądać imponująco, ale przypomnijmy, że w tym roku mieliśmy tylko trzy takie miesiące - luty, maj i właśnie wrzesień. Dominowały więc miesiące wzrostowe. Od stycznia do września stawki najmu wzrosły w 13 z 17 miast, ale średnia zmiana wyniosła tylko 2,3 proc. - podają analitycy. To potwierdza ostre wyhamowanie stawek. Nie ma już nawet śladu po dużych wzrostach jak w poprzednich latach.

Patrząc w nieco innym ujęciu, w trzecim kwartale koszt wynajęcia małego mieszkania był średnio o 3,9 proc. droższy niż przed rokiem, średniego o 4,5 proc., a dużego o 6,2 proc.

Jak wyliczają analitycy Expandera i Rentier.io, rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ujęciu netto (czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów) we wrześniu wyniosła średnio 4,69 proc. Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79 proc. W dłuższym okresie rentowność nieznacznie spada - w styczniu 2024 r. było to 4,9 proc., a przed rokiem 5,1 proc. Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku i uwzględniają koszty.

- Baza mieszkań na wynajem regularnie wzmacniana jest przez lokale, z których wyprowadzili się beneficjenci programu Bezpieczny kredyt 2 proc. oraz przez oddawane do użytku mieszkania deweloperskie, stanowiące produkt inwestycyjny. W tej sytuacji zakup mieszkania na wynajem staje się coraz mniej korzystny finansowo, szczególnie dla tych, którzy korzystają z kredytów hipotecznych - mówi z kolei Chełchowska.

Jakich mieszkań szukają najemcy? Zainteresowanie poszukujących było skoncentrowane przede wszystkim na dwupokojowych ofertach o metrażu powyżej 40 m kw. (21 proc. wszystkich wyszukiwań), dwupokojowych powyżej 30 m kw. (17 proc.) oraz trzypokojowych o powierzchni powyżej 50 mkw. (10 proc.) - wynika z danych Otodom.

Monika Krześniak-Sajewicz