Kredyt na start nie poprawi sytuacji mieszkaniowej. Są nowe, dużo odważniejsze propozycje

- Niechęć do posiadania potomstwa, niska aktywność zawodowa, ryzyko emigracji talentów, trudniejsze przyciąganie potrzebnych imigrantów, np. w służbie zdrowia, nierówność szans, praca poniżej potencjału, bieda, osłabiona konkurencyjność kraju, obciążenie budżetu, systemu emerytalnego i ochrony zdrowia, niewykorzystana szansa na wyższe PKB, a nawet pogorszenie bezpieczeństwa narodowego - to konsekwencje mieszkaniowego problemu Polaków - taką diagnozę stawiają ekonomiści Kamil Sobolewski i Grzegorz Zatryb, autorzy raportu "Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków?" przygotowanego na zlecenie Pracodawców RP.

Ich rekomendacje zakładają dużo bardziej śmiałe działania niż to, co do tej pory było proponowane i wprowadzane.  

Zdaniem autorów raportu, realizacja tych propozycji skutecznie doprowadzi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków w ciągu 10 lat. Do tego potrzebne jest przede wszystkim masowe odblokowanie gruntów pod budowę mieszkań, w największych miastach budowa całych nowych dzielnic przede wszystkim wokół Warszawy, Krakowa, Trójmiasta i Wrocławia, zamiast plomb osiedlowych, które nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych w przewidywalnym czasie.

- Problem mieszkaniowy zostanie rozwiązany wtedy, jak wszystkie elementy zagrają razem, zwłaszcza te podażowe. Wprowadzenie pojedynczych instrumentów nie zmieni sytuacji. Dopiero po odblokowaniu wąskich gardeł podażowych, mogłyby zostać włączone stymulatory popytu. Jak już będzie dużo działek pod budowę dużej liczby mieszkań - mówi Interii Kamil Sobolewski, współautor raportu.

Główną barierą, jaką wskazują, jest niedostępność gruntów, na których potrzebne mieszkania mogą powstać.

- Potrzebujemy nowego zasobu mieszkaniowego około 20-krotnie większego niż oferuje warszawski Ursynów. To wymaga 10 tysięcy działek pod intensywną zabudowę wielorodzinną o powierzchni 4500 m2 każda albo 87 tysięcy hektarów gruntów pod zabudowę tak gęstą jak Ursynów. Cztery największe miasta w Polsce (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław) udostępniają rocznie 21 hektarów gruntów pod zabudowę mieszkaniową, w tym jednorodzinną. Jeśli mielibyśmy oprzeć się tylko o te grunty, to w obecnym tempie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków zajmie minimum tysiąc lat - ostrzegają.

Jest też propozycja kredytu ze stałą stopą przez cały okres, ale bez rządowych dopłat, choć z udziałem państwa jako dostarczyciela ważnego komponentu.

- Rekomendujemy niskokosztową dla budżetu i "mniej atomową" alternatywę do kredytu "Na start", która nie będzie musiała być reglamentowana, w mniejszym stopniu podniesie ceny, będzie wiarygodnym rozwiązaniem długoterminowym, nowym modelem finansowania mieszkań w Polsce podobnym do praktyki z krajów rozwiniętych, skuteczniej zmniejszy chwiejność popytu - proponują ekonomiści.

Propozycja dotyczy kredytów bez dopłat, ze stałym oprocentowaniem 5 proc. obowiązującym przez cały okres kredytowania, ale z prawem do spłaty w razie sprzedaży mieszkania, z prawem dla konsumenta do oddania kluczy bankowi i rezygnacji z dalszych spłat. Z punktu widzenia banków te kredyty miałyby niższą marżę (1,25 proc.), ale byłyby zwolnione z podatku bankowego oraz miałyby niższe koszty ryzyka. Byłyby dostępne dla kupowania mieszkań spełniających minimalne standardy energetyczne.

Kredytobiorca z chwilą zawarcia umowy będzie znał wysokość rat w całym okresie finansowania.

Jak tłumaczą autorzy tej koncepcji, dzikie wahania wysokości raty kredytu, które wynikają ze zmienności stóp procentowych banku centralnego, zniechęcają nabywców do zakupu i powodują wahania popytu na mieszkania i cen mieszkań. Taki kredyt stabilizowałby ceny rynkowe mieszkań, ograniczając ryzyko inwestorów i obniżając koszty ich finansowania, tworząc dodatkowy potencjał do spadku ceny.

- Jeśli chodzi o sam program kredytowy, to powinien działać tak, żeby oddziaływanie na podaż mieszkań było równie silne jak na popyt. Optymalna sytuacja jest taka, gdy rozwiązanie kredytowe tworzy komfort, że uda się sprzedać mieszkania tym, którzy je budują i w związku liczba nowo budowanych mieszkań przewyższa liczbę chętnych. Wtedy wsparcie kredytowe nie wywołuje efektu wzrostu cen. Dlatego ważna jest długoterminowość takich programów - mówi Sobolewski.

Do tej pory nie udało się wprowadzić stałego oprocentowania przez cały okres trwania kredytu. Jak mogłoby to działać?

- Tu kluczowy jest sposób zabezpieczania zmian stopy procentowej, czyli sposobu finansowania takiego kredytu, który miałby stałe oprocentowanie przez cały okres, czyli nawet 20-30 lat, a nie tak jak teraz przez 5-7 lat (w ogólnodostępnej ofercie rynkowej banków, nie uwzględniając rządowych dopłat jak BK2 proc. - red.). Swapy funkcjonujące na rynku są płynne do 10 lat, a w praktyce bardziej do 5 lat, a my mówimy o horyzoncie 20-30 lat, więc do tej pory banki nie były w stanie zabezpieczyć ryzyka stopy procentowej na tak długie okresy. Proponujemy, żeby sektor publiczny zapewnił takiego swapa na ważny cel społeczny, jakim jest cel mieszkaniowy - tłumaczy nam Sobolewski.

Takiego swapa bankom komercyjnym mógłby oferować rząd lub NBP, do wartości sumy udzielonych przez dany bank kredytów preferencyjnych. W zamian bank komercyjny byłby zobowiązany stosować niską marżę kredytową tj. maksymalnie 1,25 proc., co odpowiada ok. 1,7 proc. w obecnych warunkach przy podatku bankowym. Kredyt dla klienta kosztowałby 3,75 proc. plus 1,25 proc. czyli 5 proc. Minimalny wkład własny wynosiłby 20 proc.

Co o tym pomyśle sądzą specjaliści na co dzień zajmujący się polityką mieszkaniową i kredytami?

- Wspieranie przez państwo rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową uważam za dobry pomysł. Tego typu produkty zdejmują bowiem zupełnie ryzyko stopy procentowej z klientów, co pośrednio jest korzystne również dla banków, bo nie muszą się one obawiać kwestionowania umów kredytowych oraz mają mniejsze ryzyko niespłacalności kredytów. Kluczowe pytanie polega na tym, w jaki sposób państwo powinno wspierać tego typu produkty. Rozwiązań jest kilka - od zmian w rekomendacjach KNF, poprzez skupowanie listów zastawnych o długich terminach zapadalności, przez publiczną instytucję finansową, aż po udostępnianie bankom instrumentów pochodnych przekazujących ryzyko stopy procentowej na podmiot publiczny. Wybranie odpowiedniego ich połączenia wymaga jednak wielostronnego dialogu między rządem, środowiskiem bankowym a nadzorem finansowym - komentuje dla Interii prof. Adam Czerniak z SGH, specjalizujący się w polityce mieszkaniowej.

Czy byłby to atrakcyjny kredyt dla ludzi chcących kupić mieszkanie?

- Pomysł wydaje się bardzo dobry i ma wiele zalet. Z punktu widzenia kredytobiorcy to przede wszystkim stała wysokość raty przez cały okres spłaty, wysoka zdolność kredytowa (dzięki uniknięciu bufora stopy procentowej) oraz szybka i skuteczna opcja "ratunkowa". W tym ostatnim chodzi o możliwość zaprzestania spłaty w sytuacji np. kłopotów finansowych. Nie ma więc ryzyka, że kredytobiorca w kłopotach będzie musiał miesiącami szukać kupca na mieszkanie (kumulując odsetki za opóźnienie w spłacie) lub sprzedawać je szybko, ale znacznie poniżej wartości. Po prostu "z dnia na dzień" pozbywa się długu, ale oczywiście w zamian za oddanie mieszkania bankowi - komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. 

Jak dodaje, byłaby to oczywiście opcja dobrowolna. Jeśli bowiem spłacono już dużą część zadłużenia, to zdecydowanie bardziej opłaca się sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Wtedy w kieszeni byłego już kredytobiorcy zostaje kwota pozostała po spłacie długu. 

Sadowski podkreśla, że z punktu widzenia całego społeczeństwa kluczowy jest długoterminowy charakter tego programu. - W rezultacie nie dochodziłoby do kumulacji popytu przy włączaniu i wyłączaniu kolejnych transz finansowania czy nowych programów. Program promowałby zakup mieszkań spełniających minimalny standard energetyczny. Z kolei NBP mógłby wspomagać lub hamować popyt na kredyty hipoteczne poprzez wpływ na zmiany tego stałego oprocentowania - dodaje.

Obecnie średnia stawka oprocentowania stałego (najczęściej na 5-7 lat), dla wkładu własnego powyżej 20 proc. to 7,16 proc., a zmiennego 8,18 proc. (dane Expandera z września). Z kolei kontrakty FRA wskazują, że WIBOR 3M, za 21 miesięcy wyniesie 3,93 proc. Jeśli dodamy do tego przeciętną marżę (2,32 proc.), to standardowe rynkowe oprocentowanie wyniesie 6,25 proc. To średnia perspektywa, w dłuższej może być inaczej, ale zawsze jest to znak zapytania.

- Oczywiście za kilka czy kilkanaście lat może się okazać, że stopy spadną tak bardzo, że oprocentowanie zwykłych kredytów będzie niższe niż 5 proc. Warto jednak pamiętać, że taki kredyt gwarantowałby stałą ratę przez np. 30 lat. W tak długim okresie stopy mogą spaść i wzrosnąć kilkukrotnie. Dlatego wiele osób pozostałoby przy takim kredycie nawet po spadku stóp procentowych. Dzięki temu mieliby pewność, że w przyszłości ich rata nie wzrośnie, gdy przyjdą podwyżki stóp - mówi Sadowski. Jak zauważa jednocześnie program zakłada ograniczenie możliwości refinansowania - całkowitego lub na oprocentowanie zmienne.

- Ta druga opcja wydaje się bardziej przyjazna dla kredytobiorców. Refinansowanie kredytu zdarza się bowiem nie tylko z powodów ekonomicznych (niższa rata). Bywa, że bank bardzo mocno "zajdzie za skórę" klientowi lub w życiu kredytobiorcy zachodzą zmiany, które powodują, że korzystanie z danego banku staje się niewygodne. Wtedy przeniesienie się do innego banku jest szansą na powrót do normalności lub na "ukaranie" banku za słabą jakość obsługi czy inne niekorzystne zmiany. Całkowity zakaz refinansowania wydaje się więc przesadą - dodaje analityk Expandera.

Autorzy rekomendacji zastrzegają, że propozycja kredytu ze stałą stopą to tylko jedna z całego zestawu rekomendacji. - Cały program polega na tym, że dużo elementów musi zagrać razem. Nie można z tego zestawu wyjąć dwóch czy trzech - podkreśla Kamil Sobolewski.

Jak dodaje, mamy w Polsce duży problem mieszkaniowy, a ani intensywna promocja budownictwa społecznego przy ograniczonych zasobach finansowych państwa, ani "atomowe" opcje kredytów z dopłatami go nie rozwiążą. Potrzeba jest dużo szerszego zestawu narzędzi. - My przedstawimy diagnozę sytuacji i cały zestaw konkretnych działań. To jest kompleksowy program, który wymagałby dużo pracy i zaangażowania różnych ministerstw, ale jeśli te rekomendacje zostałyby wdrożone, to nie mielibyśmy straconego pokolenia, które nie ma gdzie mieszkać, nie rozwija się, nie ma dzieci, pracuje poniżej potencjału. Przy czym ten program byłby niemal zerokosztowy - mówi Sobolewski.

Monika Krześniak-Sajewicz