Na co zwrócić uwagę przy zakupie starego domu?

3 tygodnie temu 17

Kupując stary dom, nie trzeba martwić się ani o uzyskanie pozwolenia, ani o samą budowę. Jednak zwykle wymaga on remontu lub modernizacji. Remont czy też przebudowa domu może być bardzo kosztowna, dlatego, aby uniknąć kłopotów, trzeba dokładnie sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości. Podpowiadamy, na co nabywcy powinni szczególnie zwrócić uwagę.

Prawo własności do nieruchomości oraz jej stan prawny sprawdzimy w księdze wieczystej i rejestrze gruntów. O tym, czy zabudowa jest zgodna z prawem dowiemy się z MPZP albo warunków zabudowy wydanych dla danej działki. Przed zakupem starego domu koniecznie trzeba przeprowadzić dokładną inspekcję techniczną: instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej oraz elementów konstrukcyjnych: fundamentów, dachów, ścian i podłóg.

Bardzo ważną kwestią, która może nam wiele powiedzieć o nieruchomości, jest jej historia. Przed zakupem warto przyjrzeć się wszelkim dokumentom, fakturom i wykonanym ekspertyzom. Niepokojącym sygnałem może być częsta zmiana właściciela domu. Jeśli nabywcy odsprzedawali nieruchomość po niedługim czasie od zakupu, prawdopodobnie nie żyje się w nim komfortowo. Warto podpytać sprzedającego co jest prawdziwą przyczyną zbycia domu.

Zdarzają się również odmienne sytuacje, kiedy to właściciel bezskutecznie wystawia nieruchomość na sprzedaż. W takiej sytuacji także należy dokładnie przeanalizować dokumentację oraz sprawdzić okolicę, aby dowiedzieć się, co powoduje brak zainteresowania nieruchomością.

Ważne są też wszelkie faktury oraz umowy na wykonanie jakieś usług w domu. Dzięki temu dowiemy się, jakie prace modernizacyjne były wykonywane i w jakim zakresie. Brak dokumentacji może, ale nie musi świadczyć o tym, że właściciel nie mówi nam do końca prawdy o stanie technicznym domu.

Otoczenie domu

Przy zakupie starego domu, należy też przyjrzeć się najbliższemu sąsiedztwu i okolicy. Nie zapominajmy, że wraz z nabyciem nieruchomości, otrzymujemy również sąsiadów i lokalną społeczność, która nie zawsze pasuje do naszego stylu życia. Poza tym istotna jest infrastruktura: bliskość sklepów, ośrodków zdrowia, aptek, komunikacja publiczna jako alternatywa lub też placówki edukacyjne. Wszystkie te elementy wpływają na komfort życia.

Księga wieczysta

Jednym z najważniejszych dokumentów, jakie trzeba sprawdzić, kupując dom, mieszkanie lub działkę, jest księga wieczysta. KW to rejestr publiczny zawierający wszystkie informacje dotyczące danej nieruchomości. Jeśli właściciel poda go nam, będziemy mogli samodzielnie sprawdzić wpisy na stronie internetowej Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzonej przez ministerstwo sprawiedliwości.

KW dzieli się na cztery części:

Dział I to informacje o nieruchomości, np. adres, powierzchnia, liczba kondygnacji i pomieszczeń. Dział II obejmuje informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym, czyli znajdziemy tam dane właściciela lub właścicieli. Dział III zawiera informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości, m.in. o prawie pierwokupu, dzierżawy, służebności, toczących się postępowań komorniczych i spadkowych. Dział IV to informacje o hipotekach. W tym miejscu zapisane są wszelkie dane dotyczące hipotek wraz z dokładnym podaniem wysokości kredytu, waluty i informacją o kredytodawcy.

Mając dostęp do KW, potencjalny nabywca powinien zweryfikować czy wszelkie dane np. o powierzchni użytkowej i działki, zgadzają się z tym, co mówi właściciel. Informacje powinny być takie same, a w przypadku rozbieżności właściciel ma obowiązek wnioskować o dokonanie zmian w KW zgodnie ze stanem rzeczywistym.

CZYTAJ TAKŻE | Czy zrównoważone budownictwo stanie się wymogiem prawnym w przyszłości?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa lokalnego, który zawiera informacje m.in. o przeznaczeniu wszystkich działek na terenie, dla którego został sporządzony; wytyczne dot. ich zagospodarowania np. co można na nich postawić oraz ograniczenia dot. zabudowy np. jaka ma być maksymalna kubatura, stopień nachylenia dachu, liczba kondygnacji, procent roślinności na działce.

Zabudowa działki musi być zgodna z wytycznymi zawartymi w MPZP. Natomiast, w sytuacji, kiedy nieruchomość nie jest objęta planem, właściciel powinien mieć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bez tych dokumentów postawione obiekty mogą być uznane za samowolę urbanistyczną. Co oznacza, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję, w której zakaże właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym. Wtedy nowy właściciel musi dokonać zmian, tak aby zagospodarowanie działki było zgodne z MPZP.

Dokumentacja jest dostępna w wydziale architektury danego urzędu miasta lub gminy.

Mapa zasadnicza

Mapa zasadnicza to kolejny dokument, który trzeba sprawdzić przed zakupem starego domu. W niej znajdziemy informacje na temat rozmieszczenia działek, budynków, dróg i innych obiektów. Z niej dowiemy się m.in.:

jak przebiegają granice poszczególnych nieruchomości; jakie jest ukształtowanie terenu w danym miejscu; gdzie znajdują się elementy poszczególnych instalacji (kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej itp.); jakiej klasy są grunty na interesującej nas nieruchomości.

Mapa zasadnicza jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę oraz uzyskania warunków zabudowy, a nabywcy starego domu powie, czy granice działki są prawidłowo wyznaczone a instalacje właściwie poprowadzone. Dokument jest dostępny bezpłatnie w wersji cyfrowej, na stronie internetowej geoportal.gov.pl.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków to kolejny dokument, który może potwierdzić stan prawny nieruchomości. Składa się z części opisowej i graficznej. Zawiera m.in.:

podstawowe dane o właścicielu/ach lub użytkowniku/ach wieczystych; numer ewidencyjny działki; powierzchnię działki wyrażoną w metrach kwadratowych; informacje o klasie bonitacyjnej gleby, mówiące o jakości i przydatności gleby do celów rolniczych; opis przeznaczenia terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; wykaz budynków znajdujących się na działce wraz z określeniem ich rodzaju, przeznaczenia oraz powierzchni użytkowej; graficzne przedstawienie działki na mapie ewidencyjnej, pozwalające na dokładne zlokalizowanie nieruchomości.

GEZ/ Rejestr zabytków

Kupując bardzo stary dom, warto sprawdzić, czy nie został on ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków albo w Rejestrze Zabytków.

GEZ jest wykazem obiektów z terenu danej gminy wpisanych do rejestru zabytków uznanych przez wójta lub burmistrza za godne umieszczenia w nim. Co ważne wpis może być dokonany bez poinformowania o tym fakcie właściciela. Nakłada on na właściciela takiej nieruchomości obowiązek uzgodnienia z konserwatorem zabytków czynności związanych z budową, przebudową albo rozbiórką oraz zmianami w planie zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei do Rejestru Zabytków są wpisane nieruchomości zgodne z definicją figurującą w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad nimi. Wpisu dokonuje konserwator zabytków. Zakup domu uznanego za zabytek nakłada na właściciela szereg obowiązków związanych z konserwacją i utrzymaniem budynku oraz uzgadnianie wszelkich prac remontowych i modernizacyjnych.

Pozostała dokumentacja

Oczywiście, koniecznie trzeba sprawdzić, czy właściciel ma:

stosowne pozwolenia: na budowę i użytkowanie domu; projekt podwykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej; umowy z dostawcami mediów; dokumentację potwierdzającą wymagane kontrole stanu technicznego instalacji gazowej, elektryki, przewodów kominowych itp.; świadectwo energetyczne, które określa wielkość zapotrzebowania na energię potrzebną do ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenia domu, dokument jest niezbędnym załącznikiem do umowy kupna-sprzedaży.

Zakup starego domu, wiąże się z dużym ryzykiem. Często po zakupie okazuje się, że wymaga on znacznie poważniejszego remontu, niż zakładamy na początku. Niestety niektóre uszczerbki ujawniają się dopiero po zamieszkaniu. Aby ograniczyć możliwość wystąpienia przykrych niespodzianek, należy koniecznie przeanalizować dokumentację budynku oraz zlecić przeprowadzenie inspekcji technicznej obejmującą instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze oraz elementy konstrukcyjne: fundamenty, dach, ściany.

Jednak są kwestie, które można samodzielnie zweryfikować. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na:

Fundamenty – zaniepokoić powinny wszelkie pęknięcia na ścianach i pochylenie budynku, będące efektem niestabilności fundamentów i ich osiadania. Dach i opierzenie – dobrze jest jak więźba dachowa i pokrycie będą w dobrym stanie, sprawdźmy, czy pokrycie jest szczenie i nie brakuje dachówek a blachy i rynny są nieuszkodzone. Istotny jest też materiał, z jakiego jest wykonany dach. Strych – ważny jest stan ścian i zadaszenia, dobrze, jeśli będzie docieplony od wewnątrz. Podłogi – nierówności mogą być spowodowane osiadaniem budynku lub uszkodzeniem belek albo efektem wypaczonych desek parkietu. Ściany – kiepski stan ścian objawia się widocznymi pęknięciami pionowymi, poziomymi lub skośnymi. Niepokojące są też wszelkie zniekształcenia ścian: wybrzuszenia, zapadnięcia i odkształcenia. Termoizolacja – jeśli była wykonana, trzeba dowiedzieć się jakimi materiałami. W przypadku docieplenia styropianem z zewnątrz nie wiadomo, jaki jest stan faktyczny elewacji: mur znajdujący się pod nim może być zawilgocony albo uszkodzony. Instalacje. Instalacje powinny być wymienione w całym budynku. O ile jest możliwość, trzeba sprawdzić stan rur – czy nie ma na nich plam rdzy lub wilgoci, a w przypadku elektryki – wypatrywać oznak przeciążenia elektrycznego, np. migające światła, przepalone bezpieczniki i rozgrzane gniazda albo niestabilnie działające sprzęty RTV/AGD. Wentylacja. Problemem w starych domach mogą stanowić niedrożne kanały wentylacyjne, które przyczyniają się do zwiększenia wilgotności. Właściciel powinien okazać wyniki ostatniej inspekcji kominiarza.

Ekspertyza mykologiczna

W starych domach często istnieje problem zbyt dużej wilgoci. Przyczynia się ona do osłabienia konstrukcji domu oraz negatywnie wpływa na zdrowie i samopoczucie mieszkańców. Ekspertyza mykologiczna pozwala na ocenę stanu zachowania domu pod kątem działających na niego czynników zewnętrznych i zagrożeń biologicznych, w tym grzybów i pleśni.

Badanie obejmuje szczegółowe oględziny budynku od piwnicy po dach oraz wskazuje zagrożenia i metody ich usunięcia. Podczas prac ekspert pobiera próbki do badań mikrobiologicznych, na podstawie których dokonywana jest klasyfikacja grzybów, pleśni, bakterii i owadów, rozpoznawane są szkody i sugerowane metody zwalczania zagrożeń.

Zakup starego domu ma wiele plusów. Taka nieruchomość jest już zagospodarowana, często na działce są owocujące drzewa i krzewy, więc nie trzeba czekać na plony. Omija nas cała papierologia związana z tworzeniem dokumentacji i sam proces budowy. Poza tym stare domy mają niepowtarzalny klimat i często atrakcyjną cenę, niższa niż w przypadku zakupu nowo wybudowanego.

Niestety ze starym domem związane są też ograniczenia i ryzyka. Zdarza się, że wady i usterki, których nie widać gołym okiem przed zakupem, wychodzą po pewnym czasie. A to grozi kosztownym i długotrwałym remontem. Często też nieruchomość ma ograniczenia konstrukcyjne, uniemożliwiające zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych.

Dlatego też, przy zakupie starego domu, trzeba dobrze przemyśleć budżet i własne potrzeby. Następnym krokiem jest szczegółowa analiza stanu technicznego i prawnego domu, co pozwoli ograniczyć w pewien sposób ryzyko wad prawnych albo usterek konstrukcyjnych.