Czy da sie kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

Zakup własnego mieszkania to dla wielu z nas jedno z największych życiowych marzeń. Niestety, rosnące ceny nieruchomości oraz wymóg posiadania wkładu własnego często stają się nie do pokonania przeszkodą na drodze do spełnienia tego marzenia. Czy jednak naprawdę nie ma żadnej możliwości, aby stać się właścicielem swojego lokum bez konieczności dysponowania znacznymi oszczędnościami? Okazuje się, że jest pewien sposób, który umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego nawet bez wkładu własnego.

Czym jest wkład własny i dlaczego jest tak ważny dla banków?

Wkład własny to ta część wartości nieruchomości, którą musi pokryć kredytobiorca z własnych środków. Jego wysokość najczęściej wynosi 20% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu. Banki wymagają wkładu własnego, ponieważ jest to dla nich dodatkowe zabezpieczenie udzielanego kredytu. W przypadku, gdyby kredytobiorca nie wywiązywał się ze spłaty zobowiązania, a bank musiałby odzyskiwać swoje należności, wkład własny zwiększa szansę na odzyskanie pełnej kwoty kredytu.

Wkład własny jest również sygnałem dla instytucji finansowej, że kredytobiorca jest odpowiedzialny finansowo, potrafi odkładać pieniądze i jest wiarygodny. W efekcie może to przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania, takie jak niższe oprocentowanie czy raty.

Minimalne wymogi wkładu własnego w bankach

Obecnie większość banków wymaga od kredytobiorców wniesienia wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości. Niektóre instytucje dopuszczają jednak możliwość uzyskania kredytu z niższym wkładem własnym, na poziomie 10%. Wówczas konieczne jest jednak wykupienie przez kredytobiorcę dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, co zwiększa koszt całego finansowania.

Poniższa tabela przedstawia, jaki wkład własny wymagają w 2024 roku największe banki w Polsce:

Bank Minimalny wkład własny

PKO BP	20%
Bank Pekao	20%
Alior Bank	10%
Bank Ochrony Środowiska	20%
Santander Bank Polska	20%
Bank Spółdzielczy w Brodnicy	10%

Jak widać, tylko niektóre instytucje dają możliwość uzyskania kredytu z wkładem na poziomie 10%, a większość wymaga standardowego 20-procentowego wkładu własnego.

Czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

Przez długi czas jedyną możliwością na zakup mieszkania bez wkładu własnego była skorzystanie z rządowych programów mieszkaniowych, takich jak Mieszkanie dla Młodych lub Bezpieczny kredyt 2%. Niestety, programy te zostały już wycofane.

Obecnie, jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny bez konieczności wniesienia wkładu własnego, musisz skorzystać z oferty Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Jest to specjalny produkt kredytowy, który funkcjonuje w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – na czym polega?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy umożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego pokrywającego nawet 100% wartości nieruchomości. Brakujący wkład własny jest wówczas objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Aby skorzystać z tego rozwiązania, musisz spełnić następujące warunki:

Nie możesz być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci, które mogą posiadać inne lokum o ograniczonym metrażu). W ciągu ostatnich 36 miesięcy nie mogłeś być stroną umowy o inny kredyt hipoteczny (chyba że umowa ta została rozwiązana z powodu odstąpienia od umowy deweloperskiej). Cena nieruchomości, którą chcesz nabyć, musi mieścić się w ustalonych limitach cenowych. Musisz posiadać zdolność kredytową, umożliwiającą terminową spłatę zobowiązania.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy może zostać udzielony singlom, parom w związkach nieformalnych wychowującym wspólne dziecko, małżeństwom oraz rodzinom wielodzietnym. Nie ma tu ograniczeń wiekowych.

Gwarancja wkładu własnego od BGK

Kluczowym elementem Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego jest gwarancja wkładu własnego udzielana przez BGK. Jej wysokość może wynieść maksymalnie 100 000 zł, a łącznie z Twoim wkładem własnym nie może przekroczyć 20% wartości nieruchomości lub 200 000 zł.

Za udzielenie tej gwarancji zapłacisz jednorazową prowizję w wysokości 1% jej wartości.

Spłata rodzinna – dodatkowe wsparcie

Kolejną zaletą Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego jest możliwość skorzystania ze spłaty rodzinnej. Jeśli w trakcie spłaty kredytu Twoje gospodarstwo domowe powiększy się o drugie lub kolejne dziecko, otrzymasz od państwa:

20 000 zł za drugie dziecko, 60 000 zł za trzecie lub kolejne dziecko.

Kwoty te zostaną automatycznie przekazane na poczet spłaty kapitału kredytu, co pozwoli Ci spłacić zobowiązanie szybciej lub uzyskać niższe raty.

Gdzie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest oferowany wyłącznie przez banki, które zawarły odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Lista tych instytucji jest na bieżąco aktualizowana i w 2024 roku obejmuje:

PKO BP Bank Pekao Alior Bank Bank Ochrony Środowiska Santander Bank Polska Bank Spółdzielczy

Pamiętaj, że w poszczególnych bankach warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego mogą się różnić, dlatego warto porównać oferty, aby wybrać najkorzystniejszą.

Jak uzyskać kredyt bez wkładu własnego?

Procedura ubiegania się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy bez wkładu własnego jest w dużej mierze podobna do standardowego procesu otrzymywania kredytu hipotecznego. Oto kluczowe kroki:

Wybierz bank, który oferuje Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy i złóż w nim wniosek kredytowy. Dołącz do wniosku dokumenty potwierdzające Twoje dochody oraz informacje na temat nieruchomości, którą chcesz nabyć. Wypełnij i złóż wniosek o udzielenie gwarancji wkładu własnego przez BGK. Dołącz oświadczenia potwierdzające spełnienie warunków Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Poczekaj na decyzję kredytową banku. Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, podpisz umowę kredytu z zabezpieczeniem gwarancją BGK. Uiść prowizję w wysokości 1% wartości gwarancji na rzecz BGK.

Limity cenowe w programie Mieszkanie bez wkładu własnego

Aby skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, musisz pamiętać o obowiązujących limitach cenowych nieruchomości. Ich wysokość różni się w zależności od:

Rynku, na którym nabywasz nieruchomość (pierwotny lub wtórny) Lokalizacji nieruchomości (miasta wojewódzkie, gminy sąsiadujące, pozostałe miejscowości)

Przykładowo, w II kwartale 2024 roku limity kształtowały się następująco:

Rynek pierwotny:

Warszawa: 13 459,89 zł/m² Gminy ościenne Warszawy: 10 312,08 zł/m²

Rynek wtórny:

Warszawa: 12 498,47 zł/m² Gminy ościenne Warszawy: 9 575 zł/m²

Rynek pierwotny:

Poznań: 11 837 zł/m² Gminy ościenne Poznania: 10 407,60 zł/m²

Rynek wtórny:

Poznań: 10 991,50 zł/m² Gminy ościenne Poznania: 9 664,20 zł/m²

Pełną i aktualną listę limitów cenowych dla wszystkich lokalizacji znajdziesz na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego.

Alternatywne formy wkładu własnego

Jeśli nie możesz skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego lub nie spełniasz jego warunków, nie rezygnuj od razu z zakupu własnego mieszkania. Istnieją bowiem inne sposoby, aby ominąć wymóg posiadania wkładu własnego w gotówce:

Działka budowlana – jeśli jesteś właścicielem działki, możesz ją wykorzystać jako wkład własny do kredytu na budowę domu. Środki z IKE, IKZE lub PPK – zgromadzone na tych kontach oszczędności mogą być traktowane jako wkład własny. Zastaw na obligacjach lub papierach wartościowych – banki mogą zaakceptować je jako formę wkładu własnego. Deklaracja sprzedaży nieruchomości – jeśli planujesz sprzedaż innej posiadanej nieruchomości, jej wartość może zostać uznana jako wkład własny. Darowizna od rodziny – środki otrzymane w formie darowizny od bliskich osób także mogą być wykorzystane jako wkład własny.

Pamiętaj jednak, że nie każdy bank będzie akceptował wszystkie powyższe formy wkładu własnego. Warto to sprawdzić jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt.

Jak ominąć wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Podsumowując, jeśli marzysz o własnym mieszkaniu, ale nie dysponujesz wystarczającymi oszczędnościami na wkład własny, masz kilka możliwości, aby ominąć ten wymóg:

Skorzystaj z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego – to jedyny obecnie dostępny program umożliwiający uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Pamiętaj jednak o spełnieniu określonych warunków. Wykorzystaj alternatywne formy wkładu własnego – takie jak działka budowlana, oszczędności z IKE/IKZE/PPK, zastaw na papierach wartościowych czy darowizna od bliskich. Rozważ tańszą nieruchomość – im niższa cena mieszkania lub domu, tym niższy będzie wymagany wkład własny, np. 10% zamiast standardowych 20%.

Bez względu na to, którą drogę wybierzesz, pamiętaj, że kluczem do uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest posiadanie zdolności kredytowej, pozwalającej na terminową spłatę zobowiązania. Warto zatem dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i skonsultować się z ekspertem, aby znaleźć najlepsze rozwiązanie.